一時金?有料老人ホームで必要な入居一時金とは!

入居一時金

有料老人ホームでは、施設によって入居する時に、「入居一時金」という費用が必要になることがあります。

この入居一時金とはどういうものなのでしょう。
(一時金とだけ呼ばれることも)

 

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入居一時金とは?

入居一時金とは、主に有料老人ホームに入居する時に、あらかじめ必要となる費用です。

家賃の前払いにあたるため、金額としては無料のところもあるのですが、数千万円必要な場合もあり、施設によってさまざま。

有料老人ホームでは、なぜ入居一時金が必要なのでしょう。

利用権方式では、入居一時金が必要

老人ホームと契約をする場合、有料老人ホームでは、利用権方式という契約方式の施設がほとんどです。

逆にサービス付き高齢者向け住宅などでは、建物賃貸借方式という契約方式なので、入居一時金という費用は必要ありません。(敷金が必要な場合あり) 「利用権方式と賃貸借方式の違いは?」

利用権方式

施設に入居する時に、入居一時金を支払う(家賃を前払いする)事で、その施設の居室や共用スペース、そして生活支援や介護サービスを終身で利用する権利を購入して入居する方式。

建物賃貸借方式

一般の賃貸物件に入居するのと同じで、居室に対しての契約を結び月々に家賃を支払っていく方式で、介護サービスに関しては別の契約を結ぶ。


つまり、有料老人ホームを終身利用する権利を得るための費用が、入居一時金というわけです。一方、有料老人ホームでは、建設費や修繕費に関して公的補助が受けられないため、この入居一時金でまかなっています。

入居一時金の償却とは?

入居一時金は、最初に支払った金額を一定期間かけて償却(しょうきゃく)していき、施設によってその償却期間が定められています。(償却とは時間をかけて少しずつ使っていく、ということ)

有料老人ホームには、介護付き・住宅型・健康型とあり、償却期間(全てを使い切る期間)は、

  • 介護付き:5年程度
  • 住宅型・健康型:15年程度

と設定されている場合が多いようですが、施設によっても差があります。

そして、この償却期間内に退去した場合には、償却されていない額が返還される、返還金制度をとっているところがほとんどです。 返還される(償却されていない)金額は、償却期間と償却率によって決まり、これらは施設によって設定が異なるので、必ず確認が必要です。

入居一時金の初期償却有料老人ホームを退去したときに、返還される金額が少ない、ということでトラブルになったり、消費者生活センターなどへの相談がとても多くなっています。

初期償却とは?

返還金が少ない理由の1つとして、初期償却というものがあります。

初期償却とは、入居一時金のうち入居時にまず償却されるものです。施設により割合は異なり、20~30%程度のところが多いようですが、中には100%(全額)初期償却というところもあります。

つまり入居してすぐに、何らかの理由があって退去する場合でも、初期償却分は返還されません。例えば初期償却の割合が30%の施設では、入居一時金が1000万円だとして、半年程度で退去したとしても、700万円しか返ってきません。

全額を初期償却する施設では一切帰ってこないのです。そのあたりの確認ができていなくて、トラブルになることが多くあります。

もともと初期償却をするのは、入居一時金が家賃の前払いとなるので、入居者が想定内よりも長生きした場合(償却期間終了後)、収益が確保できない事に対しての補てんの為でした。

ただ以前と比べて要介護者の入居が増えていて、入居する期間は短くなっているのですが、変わらず入居一時金を取り続けているのが現状です。

一時金を返還してもらうのに得なのは?

施設によって、入居一時金の償却方法には差があります。変換してもらう時に金額の差が出てくる要因には次のようなものがあります。

初期償却の割合

これは当たり前ですが、初期償却をされるとまずその金額分が減ってしまう訳ですから、その割合ができるだけ少ない施設の方が、戻ってくる額は増えます。

償却期間

償却期間が長ければ長いほど、入居一時金はゆっくり減っていくので、戻ってくる額が増えます。

定率償却・定額償却

償却する方法として、定率償却と定額償却という方法があります。

  • 定率償却:月々に決まった割合で償却していく方法
  • 定額償却:月々に決まった金額で償却していく方法

同じように感じるかもしれませんが、定額の場合、同じ金額が毎月償却していくのに対して、定率では、最初の方に償却される金額が多く早く無くなっていくので、定額償却の方が得になるといえるでしょう。

クーリングオフ

ただし有料老人ホームでは、クーリングオフの制度があります。 内容としては、入居後90日以内に退去した場合には、一時金は原則全額返済されます。(家賃や一部費用は除く)

ただしクーリングオフの対象がどこまでになるかは、都道府県によって変わる場合があるので、確認が必要です。


今後は入居一時金が不要の有料老人ホームが増えてくるだろうと言われています。法律の改正により、入居一時金に、「施設を利用する権利」を含めるのが禁止となり、家賃や敷金などだけとなりました。

今まで入居一時金が高額だったのは、この「施設を利用する権利」の部分だったので、実際に入居一時金が無料、ということを売りにしている有料老人ホームも多く見られます。

ただし、入居一時金が家賃の前払いにあたる部分があった訳ですから、入居一時金が無くなった場合には、当然月々の費用額は増加します。  

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